Wohnung kaufen in Wien: Diese Kaufnebenkosten kommen wirklich auf Sie zu

Der Kaufpreis ist nicht der Preis. Das ist der Satz, den ich in Gesprächen am häufigsten wiederhole, weil er sonst erst nach der Unterschrift auffällt. Zwischen Wunschobjekt und Schlüsselübergabe liegen mehrere Posten, die zusammen einen erheblichen Teil des Kaufpreises ausmachen.

Ich beschreibe hier, welche Kosten beim Wohnungskauf in Wien anfallen, in welcher Reihenfolge sie fällig werden und welche Fragen ich vor der Unterschrift kläre. Die gesetzlichen Sätze können sich ändern – prüfen Sie deshalb vor dem Kauf den aktuellen Stand.

Die vier großen Posten

Grunderwerbsteuer

Auf den Kaufpreis fällt Grunderwerbsteuer an; der reguläre Satz beträgt 3,5 Prozent. Ausnahmen und ermäßigte Sätze gibt es zum Beispiel für Übertragungen innerhalb der Familie oder bei bestimmten begünstigten Formen. Wer rechnet, nimmt für die erste Einordnung 3,5 Prozent des Kaufpreises.

Eintragungsgebühr

Für die Eintragung des Eigentums im Grundbuch wird eine Eintragungsgebühr vorgeschrieben. Sie bemisst sich am Wert der Eintragung; der übliche Satz liegt bei 1,1 Prozent. Für selbstgenutztes Wohneigentum gab es in den vergangenen Jahren Befreiungen und Deckelungen – das ist genau die Stelle, die vor dem Kauf aktuell zu prüfen ist.

Vertragserrichtung und Treuhandschaft

Für Kaufvertrag, Treuhandschaft und Abwicklung rechnen Notar- oder Anwaltskanzleien nach Aufwand bzw. nach Honorarrahmen. In der Praxis liegen diese Kosten häufig im ein- bis niedrigen zweistelligen Prozentbereich des Kaufpreises, zzgl. USt. Ich hole deshalb vor der Unterschrift einen Honorervoranschlag – das ist eine Frage von Minuten.

Maklerprovision

Wurde der Makler für Sie tätig, fällt eine Provision an. Beim Miet- und Kaufgeschäft mit Wohnungen für Konsumentinnen und Konsumenten gilt ein rechtlicher Rahmen; beim Kauf einer Eigentumswohnung ist die Provision im Maklervertrag geregelt. Fragen Sie vor der ersten Besichtigung schriftlich nach der Höhe und wer sie schuldet.

Diese Kosten kommen dazu

Neben den vier großen Posten sind es die kleineren, die in der Summe wehtun:

• **Grundbuch- und Gerichtsgebühren** für Eintragung und Abfragen.
• **Wohnkredit-Nebenkosten:** Eintragungsgebühr für das Pfandrecht, Dienstbarkeitsentschädigung, Bearbeitungsgebühr und Kontogebühren.
• **Versicherung:** Wohngebäude- und Haushaltsversicherung; bei Krediten oft Lebens- oder Restschuldversicherung.
• **Sanierungsrücklage und Sonderumlagen:** Der Betrag, den die Eigentümergemeinschaft beschließt.

Wenn Sie mit Kredit kaufen, rechnen Sie die Kreditnebenkosten mit, nicht nur den Zinssatz.

Ein Rechenbeispiel ohne Fantasiezahlen

Ich empfehle, die Nebenkosten als Prozentsatz auf den Kaufpreis zu rechnen und dann die individuellen Beträge einzusetzen. Ein Beispiel mit einem fiktiven Kaufpreis von 400.000 €:

• Grunderwerbsteuer 3,5 % → 14.000 €
• Eintragungsgebühr 1,1 % → 4.400 €
• Vertragserrichtung, Treuhand und Abwicklung → je nach Honorar
• Maklerprovision → je nach Maklervertrag
• Kreditnebenkosten → je nach Bank

Zusammen kommen Sie schnell in einen Bereich von deutlich mehr als zehn Prozent des Kaufpreises. Genau diese Zahl fehlt in vielen Budgets.

Die Eigenmittel-Frage vor der Suche

Banken verlangen Eigenmittel – neben den Nebenkosten. Mein Rat: Legen Sie vor der ersten Besichtigung drei Zahlen fest:

1. Kaufpreis, der inklusive aller Nebenkosten tragbar bleibt.

2. Eigenmittel, die Sie wirklich einsetzen wollen – inklusive Reserve.

3. Monatliche Rate, die auch dann hält, wenn die Zinsen steigen oder das Einkommen für ein Jahr wegfällt.

Diese drei Zahlen sind Ihre Verhandlungsgrenze. Wer sie nicht kennt, kauft zu teuer.

Vor der Unterschrift: meine Checkliste

• Maklervertrag und Provisionshöhe schriftlich geklärt.
• Honorarvoranschlag für Vertragserrichtung und Treuhand eingeholt.
• Aktuelles Modell zu Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr geprüft.
• Rücklagenstand, Protokolle und beschlossene Sonderumlagen der Hausverwaltung gesehen.
• Kreditzusage mit Nebenkosten und Gesamtbetrag auf dem Tisch.
• Übergabezeitpunkt, Räumung und allfällige Mieter im Kaufvertrag geregelt.

Kurzfassung

Beim Wohnungskauf in Wien sind die Nebenkosten kein Detail, sondern ein erheblicher Teil des Preises. Wer Grunderwerbsteuer, Eintragungsgebühr, Vertragserrichtung und Provision vor der Besichtigung rechnet, verhandelt mit einem Budget statt mit einem Gefühl.

Sie möchten einen konkreten Kauf inklusive Nebenkosten durchrechnen lassen? Nutzen Sie das Anfrageformular unter diesem Beitrag; ich melde mich mit einer ersten Einordnung zu Ihrem Fall.